Sedan en tid tillbaka är jag huvudansvarig för innehållet på Skeppsholmens Facebooksida.
Rent innehållsmässigt så är den inte helt olik det jag skriver om här på Bättre Hem. Fokus kommer dock att ligga på lite mer exklusiva hem och blandas upp något med livsstilsfrågor.
Besök den och klicka gärna på Gilla för att få in den i ditt facebookflöde.
Till Skeppsholmen Sotheby´s International Realty på Facebook
Vad som är viktigt med ett boende skiljer sig naturligtvis från person till person och över tiden.
Mitt råd är att alltid tänka läge, läge och åter läge.
Hitta ett hus som uppfyller dina grundkrav och se till att läget i området är det bästa du har råd med. Nästan alla hus kan anspassas efter dina behov men det går inte att flytta tomten som huset är byggt på.
Bra läge betyder olika saker för olika människor.
En del vill ha totalt insynskydd med milsvid utsikt och struntar i övrigt totalt i var huset ligger. Andra tycker att det viktigaste som finns är att det står ”rätt” adress på elräkningen och är helt likgiltiga inför det faktum att grannen kan se att de bytt frukostflingor nu igen.
De flesta av oss måste kompromissa – det optimala är naturligtvis att att slippa jämka bostadsönskemål mot tillgängligt låneutrymme men ”plötsligt händer det” gäller tyvärr alltför få av oss.
Det enda jag bestämt avråder från är att välja ett hus enbart för att det ”är en bra investering”. Det är visserligen trevligt om man efter ett par år kan sälja med rejäl vinst men sannolikheten att man hamnar där är större om man även låter hjärtat vara med i beslutsprocessen och bor i ett hus man trivs i.
Att köpa hus skiljer sig nog inte på den här punkten så mycket från att köpa konst. Konstkännarna som låter hjärtat vara med i processen tjänar i allmänhet mer än rena spekulationsköpare och går det snett så har den som köpt med hjärtat alltid en trevlig tavla att titta på.
Om du tänker köpa ett hus enbart för att det är en god investering så tänk dig för två gånger om du också måste bo i det. En vedervärdig tavla köpt i spekulation kan man alltid slänga in i bankfacket eller garderoben, vilket inte är lika lätt med ett osäljbart hus som man måste bo i.
När det gäller husets skick så ska man ta sig en rejäl funderare över hur mycket man orkar fixa och renovera. Ett tips är att inte låta det första huset vara ett totalt renoveringsobjekt. Allt tar mer tid och kostar mer pengar än man tror och är det inte så att du vet med dig att du tycker att det är kul att ha ett avlönat dagsjobb och ett oavlönat kvällsjobb så fundera en gång till.
Även om det är så att du har pengar för att anlita hantverkare så måste du vara beredd på att lägga ner avsevärd tid på projektledning och övervakning om inte tidsschemat och kostnaderna ska skena iväg.
En sak är dock klar och den är att om du har tid/kunskap/pengar så är det ett renoveringsobjekt du ska köpa. För när du är klar så kommer du ha ett hus med en historia, på den plats och med den utformning du vill ha. Och det till ett pris som lär vara betydligt lägre än om du skulle ha köpt ett färdigrenoverat hus eller byggt ett likvärdigt nytt hus.
Läs vad jag har skrivit om radon – klicka här!
Läs vad jag har skrivit om kraftledningar - klicka här!
Läs vad jag har skrivit om dränering av husgrunden – klicka här!
Läs vad jag har skrivit om köparens undersökningsplikt – klicka här!
Läs vad jag har skrivit om budgivning - klicka här!
Finansinspektionen har beslutat att införa ett bolånetak på 85% av marknadsvärdet från och med den 1 oktober i år.
Någon restriktion för banker att bevilja vanliga konsumtionslån för resterande belopp införs dock inte. Så det kommer även i fortsättningen att gå att belåna sig upp över taknocken om man vill och banken tycker att man har råd. Skillnaden är den att det blir till en högre ränta och att det kommer att finnas ett amorteringskrav på den del av belåningen som överstiger bolånetaket.
Begränsningen gäller nya lån/lånelöften.
Jag har kollat med SEB och hos dem gäller tidigare lämnade lånelöften. Utbetalning måste dock ske senast den 30 september.
Kolla med din bank hur de hanterar beviljade lånelöftsfrister som passerar datumgränsen.
Om alla banker gör som SEB så innebär det här att bankerna kommer att tillämpa de nya reglerna på tillträden (= utbetalning av lånen) från och med den 1 oktober.
Budgivningen är inte något annat än en prisförhandling. Det är upp till säljaren att bestämma vem som ska få köpa. Det är inte fastighetsmäklaren som bestämmer det.
Till skillnad från vad många tror så är det alltså inte nödvändigtvis den som lagt det högsta budet som får köpa.
En köpare kan lägga ett bud när som helst. Man behöver inte vänta till efter den andra visningen.
Det vanligast förekommande är att mäklaren efter omvisningen initierar budgivningen genom att ringa runt till de som kommit till visningarna. En seriös mäklare frågar alltid nya budgivare om de har lånelöfte för att minska risken för oseriös budgivning.
Det vanligast förekommande är öppen budgivning, dvs att alla inblandade vet vilket som är det högsta budet vid varje givet tillfälle. I normalfallet är det sedan den som lagt det högsta budet som får köpa.
Ett bostadsköp är ett så kallat formalavtal, dvs inte giltigt förrän det att bägge parter har skrivit på köpeavtalet. Bägge parter kan alltså utan förpliktelse på något sätt backa ur affären innan det är påskrivet.
Det är fritt fram för vem som helst att när som helst lägga ett bud på huset och det är fastighetsmäklarens plikt att, fram till att köpeavtalet är påskrivet, framföra ett lagt bud till säljaren. En säljare kan när som helst välja en annan köpare. Köparen kan när som helst ta tillbaka sitt bud.
När man väl bestämt sig så ligger alltså i båda parters intresse att formalisera affären så fort som möjligt.
Det finns många teorier om hur man vinner en budgivning.
Mest framgång kommer du sannolikt att få genom att lägga ett tidsbegränsat bud på ett belopp strax under vad du är villig att betala. Kräv att köparen tar ställning till budet inom 6-12 timmar. Lägg budet i samband med den första eller andra visningen, dvs innan budgivningen kommit igång.
Viktigast av allt är att verkligen ha klart för sig hur långt man är villig att gå och sedan göra sitt yttersta för att inte passera den gränsen. Se också till att du har ett lånelöfte, för fastighetsmäklaren kommer att fråga dig.
I allmänhet börjar ”spelet” redan på visningarna. De som går och muttrar och småklagar mest är i allmänhet de som sedan är hetast på budgivningarna.
Mitt tips för en lyckad utgång är att göra budgivningen så kort som möjligt.
Vill du inte göra några specialare så lägg ett bud på utgångspris eller strax under. När budgivningen sedan kommit igång höj med rejäla steg, det skrämmer bort.
Ge inte velputtarna tid att regruppera.
Jag har skrivit mer om budgivning, vill du läsa det – klicka här.
Varför skall ett hus besiktigas – jo för att du som köpare ska veta vad det är du köper.
En besiktning görs för att klarlägga en fastighets fysiska skick i samband med en försäljning, det vill säga att huset är i det skick som du som köpare har rätt att förvänta dig med hänsyn till exempelvis pris och husets ålder.
Som köpare har man enligt Jordabalken 4:19 en långtgående undersökningsplikt. Säljaren har däremot i praktiken ingen upplysningsplikt. Som köpare ska man alltså aldrig låta bli att göra en besiktning i samband med ett husköp.
En överlåtelsebesiktning är en okulär byggteknisk undersökning av bygg- naden och av den mark som har teknisk betydelse för byggnaden.
Hur går då en överlåtelsebesiktning till?
Först och främst ska man som köpare se till att det i köpekontraktet klart framgår att det finns tillräckligt med tid avsatt för att du ska kunna ta del av besiktningsförrättarens utlåtande och att tidsfristen automatiskt förlängs med en viss tid om det är så att det finns rekommendationer om att genomföra en fördjupad undersökning inom något område. Det ska alltså finnas en så kallad återgångsklausul. Återgångsklausuler kan se lite olika ut – det som är viktigt är att du förstår vad den innebär – tveka inte att fråga fastighetsmäklaren om du inte förstår vad som står i köpekontraktet.
Överlåtelsebesiktningen leds av en besiktningsförättare.
Både köpare och säljare deltar.
Till att börja med går besiktningsmannen igenom de handlingar rörande fastigheten som säljaren lämnat, så som ritningar, bygglov och tekniska beskrivningar. Därefter ställer besiktningsmannen kompletterande frågor till säljaren för att få sådana upplysningar som inte framgår av den tillgängliga dokumentationen.
Efter detta börjar själva genomgången av huset vilket innebär att besiktningsförättaren undersöker alla synliga ytor som är fysiskt åtkomliga.
I huset gås samtliga rum, förråd, källare, vind, balkong, garage igenom. Utvändigt kontrolleras tak, fasader och marken kring huset .
Man ska ha klart för sig som köpare att en jordabalksbesiktning omfattar vad besiktningsmannen kan komma åt och se med egna ögon. Det är alltså syn- och luktintrycket är det avgörande. De flesta besiktningsmän använder dessutom någon form av fuktindikator men en del gör det inte.
En jordabalksbesiktning omfattar inte icke synliga delar av installationer som el, värme, vatten, avlopp, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad. Inte heller undersökningar som kräver ingrepp i fastigheten såsom provtryckning av skorsten, radonmätning, fuktmätning ingår.
Resultatet av besiktningen redovisas i ett skriftligt utlåtande som innehåller följande;
Under rubriken Riskanalys återfinns besiktningsmannens bedömning av huru- vida det föreligger en risk för att fastigheten har väsentliga fel utöver vad som framkommit vid besiktningen.
Under rubriken Fortsatt/Utökad teknisk utredning återfinns besiktnings- mannens eventuella rekomendation av en fördjupad utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i den okulära besiktningen. Det kan även finnas anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta brister i sådant som i och för sig inte ingår i besiktningen.
Rörlig eller fast ränta är den eviga frågan och mitt svar är alltid – har du råd så välj rörligt (3-månaders).
Räntan är fortfarande väldigt låg men alla vet att räntan kommer att fortsätta att röra sig uppåt under 2010 och 2011. Frågan är bara i vilken takt det kommer att ske. Endast Riksbanken vet och de verkar blir alltmer oense om räntebanans utseende.
Man ska komma ihåg att det ligger i bankerna intresse att kunderna binder sina lån. När man bundit sin ränta för flera år framöver avtalar man nämligen bort sina förhandlingsmöjligheter eftersom det i realiteten blir för dyrt att byta bank under bindningstiden. Om du säljer ditt hus under bindningstiden så kan det dessutom bli en dyr affär.
På den fasta räntan lägger alltid bankerna på en försäkringspremie vilket innebär att du alltid får betala ett överpris i förhållande till 3-månadersräntan, inget konstigt med det.
Bankerna har redan tagit rejäl höjd när det gäller prissättningen av de fasta räntesatserna så det är nog inte en alltför vågad gissning att påstå att det även under den kommande femårsperioden kommer att bli svårt att hitta en, över tiden, lägre ränta än den rörliga. Kanske är det därför som en överväldigande majoritet idag väljer rörlig ränta?
Vill du jämföra bankernas räntor är Comboloan en bra ställe.
Själv har jag bundit räntan på 3 månader – vilket är så rörligt det blir om man vill kunna förhandla effektivt.
Idag betalar jag 3,12%, vilket är en höjning med 1,62%-enheter sedan det var som lägst i början av 2010.
(Inlägget uppdaterades 2011-07-21)
(Detta inlägg uppdaterades 2010-12-14)
Det snusförnuftiga svaret som bankerna lämnar i massmedia är – amortera hela tiden och så mycket du kan.
Min rekommendation är att så snart som möjligt amortera av den del av bolånet som överstiger 75% av marknadsvärdet och strunta i att amortera mer. Det är bättre att spara pengarna och bygga upp en buffert för att klara räntetoppar och oförutsedda händelser, cash is king.
Det är ju så att bankerna är som minst intresserade av att låna ut pengar på vettiga villkor när man som mest behöver det.
Finns det ett övervärde i ditt boende och du dessutom har ett månatligt sparande så är du en bra bankkund och det ger dig ett bättre förhandlings- utrymme. Som bra bankkund utan bundna lån kan du alltid byta bank och det vet din nuvarande bank.
Du riskerar heller inte att banken, vid ett prisfall kräver att en del av ditt bolån skall läggas om till ett vanligt inblancolån, med hög ränta och kort amorteringstid. Har du inte haft problem med att betala räkningarna innan detta händer så riskerar du definitivt att få det då. Bankerna har gjort detta tidigare och kommer säkerligen att göra det igen om tillfälle uppstår.
Inom tre år kommer med all säkerhet bolåneräntan att ligga på 5% eller mer. Om du har ett bolån på 3 000 000 kr, som idag kostar 1,5% så innebär detta att den månatliga räntebetalningen kommer att stiga från dagens 3 750 kr till 12 500 kr.
Ytterligare kostnadsökningar får du dessutom om den ökade räntan skulle följas av ett prisfall eller ändrade bolåneregler, båda diskuteras flitigt idag. Banken kommer då, lika säkert som amen i kyrkan, att vid en låneomläggning kräva att den del av bolånet som överstiger 80-85% av marknadsvärdet ska läggas över i ett vanligt inblancolån med exempelvis en ränta på 9% och en amorteringstid på 12 år.
Om prisfallet är så pass stort att banken exempelvis kräver att 500 000 kr ska flyttas över så blir den månatliga kostnaden för detta 7 250 kr, dvs en ökning med 5 200 kr i månaden utöver kostnaden för den generella räntehöjningen. I detta exempel skulle du då vara tvungen att betala 17 700 kr istället för 12 500 kr per månad för dina lån på bostaden.
Jämfört med idag så betyder det här nästan fem gånger så höga kostnader för lånen på bostaden.
Det enda som är säkert är att bolånen kommer att bli dyrare framöver så se till att ha det bästa möjliga förhandlingsläget vid alla tidpunkter och det har du om du har ett övervärde i bostaden och ett månatligt sparande.
Ett bra tips är att fixa en bankvärdering så snart som möjligt för att se hur du ligger till idag. De flesta mäklare kan hjälpa till med detta kostnadsfritt.
Läs mer om vad marknadens olika aktörer anser om detta i den här artikeln i SvD.
Som köpare har du en omfattande undersökningsplikt.
Det är därför min rekommendation att du alltid anlitar ett besiktningsföretag. Det har ingen betydelse om huset är nytt eller om det gjorts en förbesiktning. Anlita din egen besiktningsman.
Grundregeln när det gäller ansvarsfördelning för fel i fastighet är att; köparen i efterhand står för alla vid köpet upptäckbara fel och säljaren för sådana fel som inte varit möjliga att upptäcka, det vill säga dolda fel. Radon är dock exempelvis ett undantag från denna regel. Förekomsten av radon i ett hus är inte ett dolt fel.
Alla byggnader åldras med tiden.
Du kan som köpare inte kräva att få ett nytt hus om det är 30 år gammalt (såvida det inte är totalrenoverat och saluförs som ett hus i absolut nyskick). Fel som i och för sig inte är synliga är inte dolda om de med anledning av åldern bedöms ha passerat sin tekniska livslängd.
En osynlig fuktskada i ett 30 år gammalt badrum är alltså inte ett dolt fel. Inte heller ett mögelangrepp i en reglad källarvägg i ett hus som inte dränerats om på 30 år är något dolt fel.
Preskriptionstiden för ett dolt fel är 10 år.
Ett upptäckbart fel är ett sådant fel som en normalt bevandrad och erfaren lekman skulle kunna upptäcka vid en noggrann undersökning.
Det är köparen som har bevisbördan för att undersökningsplikten av någon anledning skulle vara reducerad på grund av säljares utfästelse. Så om säljaren garanterar någonting, se till att som köpare få det på papper.
(Inlägget uppdaterades 2011-04-06)
Svaret på den frågan är tveklöst ett JA om det gäller ett lite äldre hus med ett vattenburet system med en el- eller oljepanna. Jag skulle undvika luft/vatten och luft/luft-system eftersom de helt enkelt fungerar sämre när de behövs som bäst – alltså när det är kallt! Läs mer om problemen med värmeutvinning ur luften i denna artikel i SvD samt husägares generella problem med kylan i denna artikel i SvD
Firman jag anlitade för min bergvärmeinstallation heter Villavärmeteknik och är en firma jag kan rekommendera med varm hand. De har en hög servicegrad och bra priser.
Rent likviditetsmässigt får man tillbaka investeringen från den första månaden. Matematiken är enkel, här kommer ett självupplevt exempel;
Visst är det så att ovanstående exempel bygger på en låg kostnad för bottenlånet men faktum är att en investering i ovanstående fall rent likviditetsmässigt går att räkna hem även om räntan är 15% något som sannolikt inte kommer att bli verklighet inom överskådlig framtid.
Den som går i husköpartankar denna vinter har säkert funderat på om man vågar köpa ett hus eftersom det verkar livsfarligt och dyrt med tak som rasar in. Mig veterligen har dock ingen privatbostad drabbats än och det är inte konstigt eftersom vi har byggnormer som innebär att villatak ska klara två meter snö innan det blir någon fara.
Så länge det inte kommer lika mycket snö till så är det ingen fara för kollapsande tak.
Jag tror dock att det kommer att dyka upp problem med läckande tak när snön väl börjar smälta på grund av skador till följd av ovana takskottare som trampat sönder takpannor eller kört snöskoveln genom papptaket/ gummiduken.
Så om du är intresserad av ett hus med skottat tak, kolla extra noga efter snöskottarskador!
Mer information om vad tak ska klara av hittar du hos Byggherrarna.
Du bläddrar just nu i arkivet för kategorin Att köpa hus.
