Fastighetsmäklartjänster- marknadsföringens betydelse

Måhända pratar jag i egen sak men, som ägare till mitt sjätte hus och fastighetsmäklare vet jag att marknadsföringens betydelse är stor.  Eftersom jag tycker om att leva som jag lär har jag valt att jobba för en arbetsgivare  som satsar stenhårt på marknadsföringen av de hem som förmedlas.

Om du är av den uppfattningen att arvodet till en fastighetsmäklare vid försäljningen av ditt hem bara är en onödig kostnad för en påtvingad tjänst som inte tillför någonting, ja då kan du sluta läsa här och sköta försäljningen själv på exempelvis Blocket eller genom någon nätmäklare.

Sant är att man i mångt och mycket får vad man betalar för när det gäller fastighetsmäklartjänster, precis som livet i övrigt alltså. Min rekommendation är därför att man som säljare gör sin hemläxa ordentligt innan man väljer fastighetsmäklare.

Olika fastighetsmäklare är bra på olika saker.

Om du har en genomsnittsbostad för den kommun/närområde du bor i så är det en god idé att välja en fastighetsmäklare som sålt mycket i ditt närområde, kanske inte för att du får bästa möjliga  slutpris men för att du får en snabb process till ett vettigt slutpris och ett lågt arvode.

Alla fastighetsmäklare idag lägger ut sina försäljningsobjekt på Hemnet, såväl mäklarna på hörnet som de rikstäckande kedjorna och ”lyxmäklarna” på Östermalm. Hemnet är i många stycken ett fantastiskt verktyg men det har liksom andra liknande verktyg en egenhet och det är att, användarna i huvudsak söker kommun- och områdesvis, vilket innebär att alla som aktivt söker något i just ditt område också hittar ditt hem. Vad är det då för fel med det? Inget, absolut inget men dina möjligheter att få extra bra betalt för ditt hem minskar radikalt då aktiva spekulanter i ditt närområde i hög grad har en cementerad uppfattning om marknadsvärdets storlek.

Vet du med dig att du har ett hem som avviker positivt i förhållande till ”medelhemmet” i ditt närområde?

Har du ett hem som avviker positivt från ”medelhemmet” då behövs det mer än bara Hemnet och annonsering i den gratisutdelade lokalblaskan för att hitta de där spekulanterna som kanske inte riktigt hade tänkt sig att titta på nytt boende i just ditt närområde. Men som mycket väl skulle kunna köpa ditt hem om de bara visste att det fanns. Hur når man då de där marginalspekulanter som har en annan, lite högre prisnivå i bakhuvudet? Svaret är naturligtvis marknadsföring som skär på en annan ledd än Hemnet och lokaltidningarna.

Den fastighetsmäklare som kan locka störst antal spekulanter till visningen av ditt hem har också störst möjlighet att leverera högsta möjliga försäljningspris. För att lyckas med detta krävs en välbesökt hemsida med aptitligt presenterade objekt, fantastiska men ärliga bilder och rejält tilltagna annonser i DN, SvD  och/eller DI. Väl på visningen krävs ett snyggt prospekt så att spekulanterna behåller den positiva känslan av ditt hem när de på söndagskvällen sitter och funderar över vilket av de hem de var och tittade på som egentligen är bäst.

Att erbjuda de bästa fotograferna och den slagkraftigaste marknadsföringen är naturligtvis inte gratis vilket innebär att de mäklare som laddar på också behöver ta lite bättre betalt för sina tjänster än de som erbjuder slimmad marknadsföring. För dig som säljare är det dock siffran på sista raden som är det intressanta. Välj därför den fastighetsmäklare som på ett trovärdigt sätt kan visa att din sista rad maximeras.

Bästa hälsingar
Peter Rehn
0739-82 88 38

Fokusera på det som är viktigt när du väljer fastighetsmäklare

Det faktum att en fastighetsmäklare bedömer att slutpriset för ditt hem kommer att bli högre än vad konkurrenten tror, betyder inte per automatik att den fastighetsmäklaren också kommer att få ut det högsta priset för ditt hem. Det är fastighetsmäklarens marknadsföring, varumärke och personliga engagemang som avgör vad slutpriset blir.

Utöver fastighetsmäklarföretagets marknadsföring av ditt hem så är det naturligtvis viktigt att få förtroende för den enkilde fastighetsmäklaren som person. Får du en känsla av att fastighetsmäklaren brinner för sitt jobb? Viktigt att komma ihåg är att fastighetsmäklaruppdraget är personligt. Säljuppdraget tecknas mellan säljare och fastighetsmäklaren, inte fastighetsmäklarföretaget som fastighetsmäklaren representerar.

En fråga att ställa sig själv är; – Kan jag lita på att den här fastighetsmäklaren verkligen kommer att jobba engagerat för att jag ska få ut högsta möjliga pris och kommer han att visa ett högt engagemang genom hela säljprocessen, oavsett vad? En bra fastighetsmäklare jobbar för att både säljare och köpare ska vara nöjda när processen är över. Anledningen är enkel och skälen är två; enligt fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren agera opartiskt och det är dessutom en fastighetsmäklares mest effektiva sätt att marknadsföra sig.

Boka gärna in möten med två-tre fastighetsmäklare och låt dem se ditt hem och berätta hur just de ska lyckas sälja det för högsta möjliga pris och vad det priset är. Begär skriftliga offerter från de du träffar och bestäm dig i lugn och ro. Ett råd är att inte skriva på något vid sittande bord. Jag avråder alltså från att ta spontanbeslut.

Glöm inte att det är fastighetsmäklarens förmåga att maximera slutpriset som är det viktiga och inte en procentenhet hit eller dit på fastighetsmäklarens arvode.

Stirra dig inte blind på provisionssatsen när du väljer fastighetsmäklare utan behåll fokus på det som är viktigt; marknadsföring, kunskap och engagemang.

Välja rätt fastighetsmäklare

Det är lätt att klaga på fastighetsmäklare, men hur är det med det egna ansvaret?

Att sälja sitt boende är för de flesta den ekonomiskt sett största affären i livet. Så varför slarvar då så många när de väljer fastighetsmäklare?

Om man vill försäkra sig om att bli nöjd med en fastighetsmäklartjänst så bör man nog räkna med att lägga ner minst lika mycket tid på upphandlingen som när man exempelvis köper en ny bil, TV eller bergvärmeinstallation.

Rent tekniskt så är ett hus värt 1 kr mer än vad tvåan i en budgivning är villig att betala. Det är alltså fastighetsmäklarens jobb att se till att det finns så många seriöst intresserade spekulanter som möjligt, vilket inte nödvändigtvis är samma sak som att det är mycket folk på den första visningen, något som är lätt att uppnå med ett för lågt utgångspris. Hur lyckas man då med att få tag på en fastighetsmäklare som maximerar antalet seriöst intresserade spekulanter?

Jag föreslår att man alltid bjuder in minst två olika fastighetsmäklare. Var inte rädd för att ställa frågor och var osentimental. Gör klart för fastighetsmäklaren att du är ute efter bästa möjliga pris och att du är öppen för förändringar i hemmet inför fotografering och visning. Låt fastighetsmäklarna därefter redogöra för vad de tänker göra för att få ut bästa möjliga pris.

En del fastighetsmäklare hävdar att lokalkännedom är en väldigt viktig faktor. Jag menar att om man med lokalkännedom menar prishistorik och avstånd till dagis, skola och affärer så är det inte det som är det viktiga. Idag finns det så mycket information att tillgå att det är tämligen enkelt för en engagerad fastighetsmäklare att bedöma i vilket härad ett troligt slutpris hamnar och att i god tid till första visningen ta fram information av lokal karaktär. Vad som är viktigt är däremot fastighetsmäklarens vilja och kunskap att skapa mesta möjliga intresse för det hus som ska säljas. För att lyckas med att få ytterligare några spekulanter att lägga ett bud på ditt hus så måste det ha presenterats på bästa möjliga sätt. Det handlar alltså om att hitta en fastighetsmäklare som lyckas med att förmedla en färdig bild för tilltänkta köpare, det vill säga att få så många som möjligt att se huset som sitt nya hem och inte bara ett hus med någon form av renoveringsbehov.

Välj alltså en fastighetsmäklare som visar ett genuint intresse för just ditt hus och som verkar ha såväl teoretisk som praktisk kunskap om inredning och byggnadsteknik och som kan driva en säljprocess på ett effektivt sätt.

En bra fastighetsmäklare, vad är det? - klicka här
Vill du läsa mer om homestaging – klicka här
Vill du läsa mer om vikten av bra bilder vid försäljning – klicka här
Vill du läsa mer om reavinst och uppskov – klicka här

Hemonline i konkurs

I juni gick nätmäklaren Hemonline i konkurs.

Läs artikeln i SvD/E24

Är nätmäklare verkligen riktiga fastighetsmäklare?
Läs om mina tankar kring detta i mitt inlägg från januari.

En bra fastighetsmäklare – vad är det?

En bra fastighetsmäklare jobbar för att både säljare och köpare/spekulant ska vara nöjda när processen är över. Anledningen är enkel och skälen är två; enligt fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren agera opartiskt och det är dessutom en fastighetsmäklares mest effektiva sätt att marknadsföra sig.

Ett väl avvägt utgångspris är viktigt för slutpriset. Har fastighetsmäklaren valt ett för högt utgångspris är det risk för att budgivningen inte kommer igång på önskat sätt och är det för lågt så är det risk för att man får för många intressenter som har pristak som inte når upp till det av dig som säljare önskade slutpriset.

När du ska välja fastighetsmäklare är det viktigast av allt att du får förtroende för den enkilde fastighetsmäklaren som person. Får du en känsla av att han brinner för sitt jobb?

En försäljning som går på räls klarar vem som helst. Att en fastighetsmäklare vet hur man hanterar den praktiska administrationen kring köpet tycker jag att man idag kan ta för givet.

En duktig fastighetsmäklare ska kunna ge dig konkreta tips på vad du ska göra inredningsmässigt för att maximera slutpriset. Jag har tidigare skrivit om homestaging, vill du läsa det så klicka här.

Det faktum att en fastighetsmäklare bedömer att slutpriset för ditt hus kommer att bli högre än vad hans konkurrenter tror, betyder alltså inte per automatik att den mäklaren kommer att få ut det högsta priset för ditt hus. Det som är av intresse är att det uppskattade slutpriset är minst lika högt som du kan tänka dig att sälja huset för. Kommer en budgivning igång så är det fastighetsmäklarens skicklighet som är den viktigaste faktor för en lyckad försäljning och inte vad fastighetsmäklaren har lovat dig för slutpris på förhand.

Viktigt att komma ihåg är att fastighetsmäklaruppdraget är personligt. Säljuppdraget tecknas mellan säljare och fastighetsmäklaren, inte fastighetsmäklarfirman som denne representerar.

En fråga att ställa sig själv är;
- Kan jag lita på att den här fastighetsmäklaren verkligen kommer att jobba engagerat för att jag ska få ut högsta möjliga pris och kommer han att visa ett fortsatt engagemang om något skulle gå snett under säljprocessen?

Boka alltid in möten med minst två fastighetsmäklare och låt dem se ditt hus och berätta hur just de ska lyckas sälja det för högsta möjliga pris och vad det priset är.  Begär skriftliga offerter från de du träffar och bestäm dig i lugn och ro. Ett råd är att inte skriva på något vid sittande bord. Jag avråder alltså bestämt från att ta ett spontanbeslut.

Allt annat lika är det naturligtvis fastighetsmäklarens arvode som är det avgörande. Kom dock ihåg att en på pappret lite dyrare fastighetsmäklare, som kan sälja ditt hus för 250 000 kronor mer än den på pappret lite billigare fastighetsmäklaren, i slutänden ändå ger mest valuta för pengarna.

I nedanstående exempel hela 192 500 kr billigare (exklusive skattepåverkan).

Fastighetsmäklare A
Försäljningspris: 5 000 000
- Provision: 2%
= Netto: 4 900 000

Fastighetsmäklare B
Försäljningspris: 5 250 000
- Provision: 3%
= Netto: 5 092 500

Stirra dig inte blind på provisionssatsen när du väljer fastighetsmäklare.

Vill du läsa om marknadsföringens betydelse – klicka här
Vill du läsa mer om att välja rätt fastighetsmäklare – klicka här
 Så här skriver Fastighetsmäklarnämnden om att välja fastighetsmäklare.

Är nätmäklare verkligen fastighetsmäklare?

Har Mäklarsamfundet någon maxgräns för hur många försäljningar en fastighetsmäklare får vara ansvarig för innan han bryter mot god fastighetsmäklarsed?

Hemverket tar exempelvis 5 000 kr (ink moms) i förmedlingsprovision och för det får man tillgång till Hemnet och hjälp med att upprätta köpkontrakt. Man måste ta bilderna själv, skriva objektsbeskrivningen själv, visa huset själv och till och med sköta bankdelen själv, något som säkert skrämmer en del. Och hur mycket hjälp kan man egentligen räkna med att få om det är något som går snett?

En liten räkneövning; för att en en mäklare hos Hemverket ska kunna ta ut en bruttolön på 30 000 kr i månaden och bära sina egna kostnader måste han dra in minst 50 000 kr i månaden. Detta innebär att Hemverketmäklaren måste hantera minst 150 försäljningar om året. Det blir helt enkelt inte så mycket tid över för att hjälpa till…rätta mig gärna om jag har fel.

Vilka investerare är dock nöjda med att gå plusminusnoll? För att affärsidén ”fastighetsmäklare på nätet” ska vara lönsam affär lär man vara tvungen att ha personal med låga löner (läs lägre utbildning) som sköter pappersexercisen och sedan ha en mäklare som frontar med sitt namn på 300, 400 eller varför inte 500 försäljningar. Var går gränsen för god fastighetsmäklarsed?

Detta är dock knappast något problem idag eftersom det  går trögt för nätmäklarna men kan väl bli det i framtiden, allt går ju som bekant att sälja med mördande reklam. Samtliga har idag genant liten omsättning och går med förlust.

Behöver du inte tillgång till Hemnet, om du exempelvis ska sälja inom familjen eller till någon du känner, så erbjuder de flesta traditionella fastighetsmäklarna, till ett fast pris, hjälp med upprättande av köpkontrakt och övrig överlåtelseadministration

Vad räknar du med att få för hjälp när du anlitar en fastighetsmäklare?

Mer om nätmäklarnas dåliga lönsamhet kan du läsa i Dagens Industri.

Vem är jag?

Peter Rehn heter jag som är ansvarig för bloggen Bättre Hem och jag är fastighetsmäklare på Skeppsholmen Fastighetsmäkleri Sotheby´s International Realty.

I botten är jag jurist och innan jag blev fastighetsmäklare jobbade jag under femton åren med försäljning och affärsutveckling inom i huvudsak IT-branschen.

Sedan jag tog studenten i mitten av 80-talet har jag bott i två hyresrätter, båda byggda på 50-talet, en hyresrätt byggd på 60-talet, en bostadsrätt byggd på 20-talet, två hus byggda på 70-talet, ett radhus byggt på 70-talet och ett hus jag ritade och lät bygga 2006 och en villa byggd 1961 som jag köpte i originalskick 2008 och sedan lät renovera till nyskick.

I augusti 2010 köpte jag ett nytt renoveringsobjekt, byggt 1963, som jag nu är i full färd med att fixa till. Den första etappen i renoveringsarbetet blev klart enligt plan vecka 45 och jag har nu flyttat in. Jag har för avsikt att snart lägga upp lite före och efter bilder, som inspiration till er som är ute och tittar på renoveringsobjekt.

Huset jag byggde 2006;

Förra huset jag bodde i;

Interiörbild från mitt nuvarande hus;

Själv föredrar jag hus i 30-60-talsstil, dvs lite mera avskalat och byggnadstekniskt lite mer gediget än 70-90-talshusen. Funkis och 50-talsstilen präglar också min inredningssmak men jag uppskattar alla hem som är utformade/inredda med omtanke och som följer någon form av stilmässig röd tråd.

Tveka inte att kontakta mig om du tänker sälja ditt hem under den närmaste framtiden eller har frågor och funderingar kring ett hus/lägenhet som du är intresserad av att köpa.

Om det är så att du har funderingar kring vilka renoveringsinsatser som ger mest värdeökning för pengarna inför en försäljning som kanske ligger 2-3 år fram i tiden så hjälper jag naturligtvis gärna till även med det.

Bästa hälsningar
Peter Rehn
0739-82 88 38

Senast uppdaterat 2011-06-29