De 10 vanligaste frågorna kring deklarationen

I DN den 24 april hittade jag följande information som kan vara bra att ha så här i deklarationstider.

De bostadsrelaterade frågorna är följande;

Får jag göra avdrag för mäklararvodet när jag säljer min bostad?

Ja, det är en avdragsgill försäljningskostnad, liksom annan försäljningsprovision och utgifter för värdering av bostaden. Även vissa utgifter för styling av hemmet är avdragsgill, dock ej städning.

Varför står det ett plustecken framför rotavdraget i skatteuträkningen som jag fick tillsammans med min deklaration?

Du betalade bara en del av arbetskostnaden till hantverkaren och det räknas som du fått den preliminära skattereduktionen i förskott. Därför tas den upp som en pluspost i skatte­uträkningen. Är beloppet rätt, blir effekten plus minus noll kronor i skatteuträkningen.

Hur återför jag mitt vinstuppskov på bostaden – alltså hur tar jag upp en del av min uppskjutna vinst från en bostadsförsäljning till beskattning?

Vid försäljning ska uppskovsbeloppet tas med i vinstberäkningen på blankett K5. Vid frivillig återföring eller om bostaden övergått till annan ägare gör du återföringen på blankett K2. Det är viktigt att du återför det totala uppskovsbeloppet. Skatteverket räknar sedan ut skatten.

Länk till artikeln i DN

Reavinst- och stämpelskatt vid skilsmässa

Om man istället för att sälja bestämmer att en av parterna vid en skilsmässa ska lösa ut den andre ur den gemensamma bostaden, faller inte eventuellt tidigare beviljade uppskov ut till betalning, inte heller någon reavinstskatt på utlösenbeloppet utfaller till betalning.

Den part som löser ut den andre ansvarar själv för den reavinstbeskattning som uppkommer vid ett senare försäljningstillfälle.

Vid beräkning av utlösenbeloppets storlek skall man, från det uppskattade marknadsvärdet, alltså räkna bort befintliga uppskov samt den reavinstskatt som skulle utfalla om man istället hade valt att sälja i samband med skilsmässan.

Viktigt att komma ihåg är att utösenbeloppets storlek är 50% av nettot oavsett hur stor del av bostaden som respektive part ägt under äktenskapet, såvida det inte finns äktenskapsförord registrerat hos Tingsrätten som visar på något annat.

Det nya ägarförhållandet registreras hos inskrivningsmyndigheten genom att man skickar in bodelningsavtalet. Den vanliga stämpelskatten på 1,5 % utgår inte. Man betalar istället en expeditionsavgift som i dagsläget är strax under tusenlappen.

Rent likviditetsmässigt är det dock bra att komma ihåg att kostnad för eventuellt utfärdande av nya pantbrev tillkommer (2%) för den utlösande parten.

(Med reservation för eventuella friskrivningar)

Reavinstskatt och uppskov vid försäljning av småhus

Inlägget har uppdaterats 2012-02-28

REAVINST OCH REAVINSTSKATT
(realisationsvinst och realisationsvinstbeskattning)

Reavinstskatten vid försäljning av småhus är 22%.

Reavinsten är summan av;

+ Försäljningspriset
-  Försäljningskostnader (t ex mäklararvode och homestaging)*
-  Inköpspris och stämpelskatter (pantbrevs- och lagfartsavgifter)
-  Ny-, till- och ombyggnadskostnader**
- Förbättringskostnader (underhåll) under de senaste fem åren**
+ Återföring av eventuellt tidigare beviljat uppskov
*   Flyttstädning ingår t ex inte men det kan du få RUT-avdrag för
** De kostnader du redan fått ROT-avdrag för kan du inte ta upp vid beräkningen av reavinst

UPPSKOV

Det högsta belopp du kan få uppskov för om du sålt under 2011 är 1 450 000 kr, multiplicerat med din ägarandel. Det minsta beloppet är 50 000 kr, multiplicerat med din ägarandel.

Du måste ha bott i bostaden i minst ett år innan du säljer den, det är kontraktsdatumen som gäller. För att få uppskov måste du dessutom köpa en ersättningsbostad senast den 31 december året efter det att du sålt ditt hus och ha flyttat in senast den 2 maj det andra året efter det att du sålt.

Om du exempelvis sålt (träffat ett bindande avtal dvs skrivit på ett köpekontrakt) ditt hus i december 2011 kan du i den deklaration som ska vara inne i maj 2012, begära ett preliminärt uppskov på hela uppskovsbeloppet (1 450 000 kr). I deklarationen som ska vara inne 2013 redovisar du sedan hur det faktiskt blev och är det så att du köpt ett hus som kostar minst lika mycket som det du sålde så får lär du få behålla hela uppskovet annars görs avdrag på mellanskillnaden som då skall återföras till beskattning. Värt att veta är att en kostnadsränta om 1,25% på det belopp som överstiger uppskovet med 20 000 kr tickar från och med 2012-02-14 fram tills dess att skatten betalats in på ditt skattekonto, dock senast 2012-11-12 varefter det blir frågan om skattetillägg.

Om din ersättningsbostad är minst lika dyr som den du sålt så får du fullt uppskov. Om däremot ersättningsbostaden är billigare så gäller följande uträkning;

+ Reavinsten från försäljningen (se reavinstuträkning ovan)
+ Inköpspris på ersättningsbostaden (inklusive stämpelskatter)
+ Eventuella ny-, om och tillbyggnadskostnader på ersättningsbostaden
-  Försäljningspriset på den bostad du sålt (minus mäklararvode och eventuell homestaging)
= Uppskovsbeloppet (måste överstiga 50 000 kr)

När du deklarerar ska din ägarandel multipliceras med uppskovssumman.

Numera är det så att staten tar ut en ränta på 0,5% på hela upp- skovsbeloppet. Detta innebär att du på själva reavinstskattebeloppet får betala 2,27% ränta. Det är därför fördelaktigare att betala reavinstskatten direkt och att alltså inte söka uppskov så länge du kan låna upp pengarna till en ränta som understiger 2,27% (exklusive den 30% skattereduktionen).

Ett litet räkneexempel; om ditt uppskov/reavinst är på 1 000 000 kr blir den årliga räntan till staten 5 000 kr. Din skatt på en reavinst som uppgår till 1 000 000 kr är 22%, det vill säga 220 000 kr. 5 000 / 220 000 = 2,27%(/0,7=3,24%).

Mer information om hur du räknar ut och deklarerar din reavinst och uppskov när du sålt ett hus hittar du i denna broschyr från Skatteverket.

Om det däremot är en bostadsrättslägenhet du sålt så hittar du information om vad som gäller i denna brochyr från Skatteverket.

När det gäller bodelning i samband med skilsmässa så gäller andra regler om den ena parten ska lösa ut den andre ur huset – läs mer här.

Vill du veta vad jag anser om marknadsföringens betydelse när det gäller försäljning av bostäder – klicka här

(Med reservation för eventuella felskrivningar)