Det är sommar – anlägg en pool!

Nu är sommaren här och då är det lätt att bli sugen på avsätta ett hörn av trädgården till en poolhörna och köra lite ”patio living”.

Att anlägga pool har blivit alltmer populärt under senare år. Efter en snabbkoll på nätet så är det bara att konstatera att marknaden fullkomligt svämmar över av leverantörer av poolpaket och företag som gärna hjälper till att installera. När det är på det viset så är det naturligtvis en hel del lycksökare där ute så var noggrann med referenser innan du väljer.

Historiskt så har pooler med en trä- eller stålstomme som sedan kläs med en plastliner varit det vanligaste förekommande, följt av gjutna pooler. På senare år har dock glasfiberpooler blivit alltmer populära och en bidragande orsak är säkert den att en glasfiberpool i princip kan ha vilken form som helst vilket ger en exklusivare känsla. Vad man föredrar är en smaksak och plånboksfråga.

En leverantör av exklusiva glasfiberpooler är San Juan, som i Sverige representeras av Nordiska Kvalitetspooler och på MyPoolplace finns det 10 000 – tals inspirationsbilder.

Ledande leverantörer av linerpooler är Folkpool och Svenska Poolfabriken.

Värt att komma ihåg är att en trevlig poolhörna i trädgården nästan undantagslöst betalar sig själv ur ett värdeperspektiv.

Investera i vinförvaring!

Det ökande vinintresset innebär att allt fler ser det som något positivt och därmed värdehöjande att det finns plats iordningställt för vinförvaring i det hem man funderar på att köpa.

Om man bor i ett hus med källare så finns det mycket goda förutsättningar att med ganska enkla medel iordningställa en väl fungerande vinkällare. Bor man i lägenhet så är däremot vibrationsfria vinskåp att rekommendera, för seriös vinförvaring.

Två eller tre vinskåp på rad i en serveringsgång kan ge ett ganska mäktigt intryck på en potentiell köpare vilket även en smakfullt iordningställd vinkällare gör.

Vid renovering av källaren eller köket kan det alltså vara en god idé att planera in för vinförvaring i form av inbygga vinskåp eller en vinkällare. Vid en försäljning får man nämligen garanterat tillbaka pengarna för en sådan investering.

Det absolut viktigaste att tänka på när man ska lagra vin är att det är mörkt och stilla, följt av att temperaturen skiftar så lite som möjligt. Ju varmare det är desto snabbare mognar vinerna.

Optimala förhållanden för viner som ska lagras en längre tid är en konstant temperatur på ca 13 grader med en luftfuktighet på runt 70 procent och att det är mörkt och stilla.

Det enklaste sättet att få till perfekta förhållanden är helt enkelt att köpa en vinkyl. Det finns storlekar från ett tiotal flaskor och upp till cirka 200 flaskor. En vinkyl eller två täcker mycket väl de flestas behov men har man ambitionen att allt vin man dricker ska lagras i minst 10 år och man har för avsikt att öppna i snitt två flaskor i veckan så behöver man plats för minst 1 000 flaskor.

En bra hemsida för mer information om vinskåp och vinkällare är vinlagring.se

Bra bilder maximerar försäljningspriset

Fastighetsmäklarens syfte med att lägga ut ditt hem på Hemnet är ju, föga förvånande, att så många som möjligt ska bli intresserade av det och komma på visning.

Trots detta slarvar fortfarande förvånansvärt många fastighetsmäklare med fotograferingen trots att bra bilder är en del av vad som får betraktas som den obligatoriska homestagingen.

Ett undanplockat och städat hem samt bra fotografier är ett måste för att maximera försäljningspriset.

Ett attraktivt hus blir visserligen alltid sålt ändå, men inte till mesta möjliga pris. Ett mindre attraktivt hus säljs inte så snabbt som det skulle kunna ha blivit sålt och definitivt inte till mesta möjliga pris.

Fler och fler fastighetsmäklare använder sig av professionella fotografer och det är bra men inte alltid bättre. Kolla upp att du tycker att fotograferingen är av den kvaliteten du förväntar dig. 

Om man väljer att inte använda sig av profesionell homestaging / homestyling inför en fotografering så ska det som sagt åtminstone vara undanplockat och städat, det går nämligen inte att redigera bort hur mycket saker som helst i Photoshop!

Om det inte finns mycket punktbelysning i huset så ska bilderna tas på dan, kan man undvika blixt så är det naturligtvis att föredra.

Här följer tre bilder av samma rum för att visa på skillnaden mellan olika ljussättningar.

Själv tycker jag att den mellanbilden ger det mest välkomnande intrycket, vad tycker du?

Vill du läsa mer om mina tankar kring homestaging – klicka här
Vill du läsa mer om att välja rätt fastighetsmäklare - klicka här

Bolånetak – vad innebär det i praktiken?

Finansinspektionen har beslutat att införa ett bolånetak på 85% av marknadsvärdet från och med den 1 oktober i år.

Någon restriktion för banker att bevilja vanliga konsumtionslån för resterande belopp införs dock inte. Så det kommer även i fortsättningen att gå att belåna sig upp över taknocken om man vill och banken tycker att man har råd. Skillnaden är den att det blir till en högre ränta och att det kommer att finnas ett amorteringskrav på den del av belåningen som överstiger bolånetaket.

Begränsningen gäller nya lån/lånelöften.

Jag har kollat med SEB och hos dem gäller tidigare lämnade lånelöften. Utbetalning måste dock ske senast den 30 september.

Kolla med din bank hur de hanterar beviljade lånelöftsfrister som passerar datumgränsen.

Om alla banker gör som SEB så innebär det här att bankerna kommer att tillämpa de nya reglerna på tillträden (= utbetalning av lånen) från och med den 1 oktober. 

Reavinst- och stämpelskatt vid skilsmässa

Om man istället för att sälja bestämmer att en av parterna vid en skilsmässa ska lösa ut den andre ur den gemensamma bostaden, faller inte eventuellt tidigare beviljade uppskov ut till betalning, inte heller någon reavinstskatt på utlösenbeloppet utfaller till betalning.

Den part som löser ut den andre ansvarar själv för den reavinstbeskattning som uppkommer vid ett senare försäljningstillfälle.

Vid beräkning av utlösenbeloppets storlek skall man, från det uppskattade marknadsvärdet, alltså räkna bort befintliga uppskov samt den reavinstskatt som skulle utfalla om man istället hade valt att sälja i samband med skilsmässan.

Viktigt att komma ihåg är att utösenbeloppets storlek är 50% av nettot oavsett hur stor del av bostaden som respektive part ägt under äktenskapet, såvida det inte finns äktenskapsförord registrerat hos Tingsrätten som visar på något annat.

Det nya ägarförhållandet registreras hos inskrivningsmyndigheten genom att man skickar in bodelningsavtalet. Den vanliga stämpelskatten på 1,5 % utgår inte. Man betalar istället en expeditionsavgift som i dagsläget är strax under tusenlappen.

Rent likviditetsmässigt är det dock bra att komma ihåg att kostnad för eventuellt utfärdande av nya pantbrev tillkommer (2%) för den utlösande parten.

(Med reservation för eventuella friskrivningar)

Välja rätt fastighetsmäklare

Det är lätt att klaga på fastighetsmäklare, men hur är det med det egna ansvaret?

Att sälja sitt boende är för de flesta den ekonomiskt sett största affären i livet. Så varför slarvar då så många när de väljer fastighetsmäklare?

Om man vill försäkra sig om att bli nöjd med en fastighetsmäklartjänst så bör man nog räkna med att lägga ner minst lika mycket tid på upphandlingen som när man exempelvis köper en ny bil, TV eller bergvärmeinstallation.

Rent tekniskt så är ett hus värt 1 kr mer än vad tvåan i en budgivning är villig att betala. Det är alltså fastighetsmäklarens jobb att se till att det finns så många seriöst intresserade spekulanter som möjligt, vilket inte nödvändigtvis är samma sak som att det är mycket folk på den första visningen, något som är lätt att uppnå med ett för lågt utgångspris. Hur lyckas man då med att få tag på en fastighetsmäklare som maximerar antalet seriöst intresserade spekulanter?

Jag föreslår att man alltid bjuder in minst två olika fastighetsmäklare. Var inte rädd för att ställa frågor och var osentimental. Gör klart för fastighetsmäklaren att du är ute efter bästa möjliga pris och att du är öppen för förändringar i hemmet inför fotografering och visning. Låt fastighetsmäklarna därefter redogöra för vad de tänker göra för att få ut bästa möjliga pris.

En del fastighetsmäklare hävdar att lokalkännedom är en väldigt viktig faktor. Jag menar att om man med lokalkännedom menar prishistorik och avstånd till dagis, skola och affärer så är det inte det som är det viktiga. Idag finns det så mycket information att tillgå att det är tämligen enkelt för en engagerad fastighetsmäklare att bedöma i vilket härad ett troligt slutpris hamnar och att i god tid till första visningen ta fram information av lokal karaktär. Vad som är viktigt är däremot fastighetsmäklarens vilja och kunskap att skapa mesta möjliga intresse för det hus som ska säljas. För att lyckas med att få ytterligare några spekulanter att lägga ett bud på ditt hus så måste det ha presenterats på bästa möjliga sätt. Det handlar alltså om att hitta en fastighetsmäklare som lyckas med att förmedla en färdig bild för tilltänkta köpare, det vill säga att få så många som möjligt att se huset som sitt nya hem och inte bara ett hus med någon form av renoveringsbehov.

Välj alltså en fastighetsmäklare som visar ett genuint intresse för just ditt hus och som verkar ha såväl teoretisk som praktisk kunskap om inredning och byggnadsteknik och som kan driva en säljprocess på ett effektivt sätt.

En bra fastighetsmäklare, vad är det? - klicka här
Vill du läsa mer om homestaging – klicka här
Vill du läsa mer om vikten av bra bilder vid försäljning – klicka här
Vill du läsa mer om reavinst och uppskov – klicka här

Vad är en budgivning och hur når du framgång?

Budgivningen är inte något annat än en prisförhandling. Det är upp till säljaren att bestämma vem som ska få köpa. Det är inte fastighetsmäklaren som bestämmer det.

Till skillnad från vad många tror så är det alltså inte nödvändigtvis den som lagt det högsta budet som får köpa.

En köpare kan lägga ett bud när som helst. Man behöver inte vänta till efter den andra visningen.

Det vanligast förekommande är att mäklaren efter omvisningen initierar budgivningen genom att ringa runt till de som kommit till visningarna. En seriös mäklare frågar alltid nya budgivare om de har lånelöfte för att minska risken för oseriös budgivning.

Det vanligast förekommande är öppen budgivning, dvs att alla inblandade vet vilket som är det högsta budet vid varje givet tillfälle. I normalfallet är det sedan den som lagt det högsta budet som får köpa.

Ett bostadsköp är ett så kallat formalavtal, dvs inte giltigt förrän det att bägge parter har skrivit på köpeavtalet. Bägge parter kan alltså utan förpliktelse på något sätt backa ur affären innan det är påskrivet.

Det är fritt fram för vem som helst att när som helst lägga ett bud på huset och det är fastighetsmäklarens plikt att, fram till att köpeavtalet är påskrivet, framföra ett lagt bud till säljaren. En säljare kan när som helst välja en annan köpare. Köparen kan när som helst ta tillbaka sitt bud.

När man väl bestämt sig så ligger alltså i båda parters intresse att formalisera affären så fort som möjligt.

Det finns många teorier om hur man vinner en budgivning.

Mest framgång kommer du sannolikt att få genom att lägga ett tidsbegränsat bud på ett belopp strax under vad du är villig att betala. Kräv att köparen tar ställning till budet inom 6-12 timmar. Lägg budet i samband med den första eller andra visningen, dvs innan budgivningen kommit igång.

Viktigast av allt är att verkligen ha klart för sig hur långt man är villig att gå och sedan göra sitt yttersta för att inte passera den gränsen. Se också till att du har ett lånelöfte, för fastighetsmäklaren kommer att fråga dig.

I allmänhet börjar ”spelet” redan på visningarna. De som går och muttrar och småklagar mest är i allmänhet de som sedan är hetast på budgivningarna.

Mitt tips för en lyckad utgång är att göra budgivningen så kort som möjligt.

Vill du inte göra några specialare så lägg ett bud på utgångspris eller strax under. När budgivningen sedan kommit igång höj med rejäla steg, det skrämmer bort.

Ge inte velputtarna tid att regruppera.

Jag har skrivit mer om budgivning, vill du läsa det –  klicka här.

Reavinstskatt och uppskov vid försäljning av småhus

Inlägget har uppdaterats 2012-02-28

REAVINST OCH REAVINSTSKATT
(realisationsvinst och realisationsvinstbeskattning)

Reavinstskatten vid försäljning av småhus är 22%.

Reavinsten är summan av;

+ Försäljningspriset
-  Försäljningskostnader (t ex mäklararvode och homestaging)*
-  Inköpspris och stämpelskatter (pantbrevs- och lagfartsavgifter)
-  Ny-, till- och ombyggnadskostnader**
- Förbättringskostnader (underhåll) under de senaste fem åren**
+ Återföring av eventuellt tidigare beviljat uppskov
*   Flyttstädning ingår t ex inte men det kan du få RUT-avdrag för
** De kostnader du redan fått ROT-avdrag för kan du inte ta upp vid beräkningen av reavinst

UPPSKOV

Det högsta belopp du kan få uppskov för om du sålt under 2011 är 1 450 000 kr, multiplicerat med din ägarandel. Det minsta beloppet är 50 000 kr, multiplicerat med din ägarandel.

Du måste ha bott i bostaden i minst ett år innan du säljer den, det är kontraktsdatumen som gäller. För att få uppskov måste du dessutom köpa en ersättningsbostad senast den 31 december året efter det att du sålt ditt hus och ha flyttat in senast den 2 maj det andra året efter det att du sålt.

Om du exempelvis sålt (träffat ett bindande avtal dvs skrivit på ett köpekontrakt) ditt hus i december 2011 kan du i den deklaration som ska vara inne i maj 2012, begära ett preliminärt uppskov på hela uppskovsbeloppet (1 450 000 kr). I deklarationen som ska vara inne 2013 redovisar du sedan hur det faktiskt blev och är det så att du köpt ett hus som kostar minst lika mycket som det du sålde så får lär du få behålla hela uppskovet annars görs avdrag på mellanskillnaden som då skall återföras till beskattning. Värt att veta är att en kostnadsränta om 1,25% på det belopp som överstiger uppskovet med 20 000 kr tickar från och med 2012-02-14 fram tills dess att skatten betalats in på ditt skattekonto, dock senast 2012-11-12 varefter det blir frågan om skattetillägg.

Om din ersättningsbostad är minst lika dyr som den du sålt så får du fullt uppskov. Om däremot ersättningsbostaden är billigare så gäller följande uträkning;

+ Reavinsten från försäljningen (se reavinstuträkning ovan)
+ Inköpspris på ersättningsbostaden (inklusive stämpelskatter)
+ Eventuella ny-, om och tillbyggnadskostnader på ersättningsbostaden
-  Försäljningspriset på den bostad du sålt (minus mäklararvode och eventuell homestaging)
= Uppskovsbeloppet (måste överstiga 50 000 kr)

När du deklarerar ska din ägarandel multipliceras med uppskovssumman.

Numera är det så att staten tar ut en ränta på 0,5% på hela upp- skovsbeloppet. Detta innebär att du på själva reavinstskattebeloppet får betala 2,27% ränta. Det är därför fördelaktigare att betala reavinstskatten direkt och att alltså inte söka uppskov så länge du kan låna upp pengarna till en ränta som understiger 2,27% (exklusive den 30% skattereduktionen).

Ett litet räkneexempel; om ditt uppskov/reavinst är på 1 000 000 kr blir den årliga räntan till staten 5 000 kr. Din skatt på en reavinst som uppgår till 1 000 000 kr är 22%, det vill säga 220 000 kr. 5 000 / 220 000 = 2,27%(/0,7=3,24%).

Mer information om hur du räknar ut och deklarerar din reavinst och uppskov när du sålt ett hus hittar du i denna broschyr från Skatteverket.

Om det däremot är en bostadsrättslägenhet du sålt så hittar du information om vad som gäller i denna brochyr från Skatteverket.

När det gäller bodelning i samband med skilsmässa så gäller andra regler om den ena parten ska lösa ut den andre ur huset – läs mer här.

Vill du veta vad jag anser om marknadsföringens betydelse när det gäller försäljning av bostäder – klicka här

(Med reservation för eventuella felskrivningar)

Besiktiga alltid huset du köpt

Varför skall ett hus besiktigas – jo för att du som köpare ska veta vad det är du köper.

En besiktning görs för att klarlägga en fastighets fysiska skick i samband med en försäljning, det vill säga att huset är i det skick som du som köpare har rätt att förvänta dig med hänsyn till exempelvis pris och husets ålder.

Som köpare har man enligt Jordabalken 4:19 en långtgående undersökningsplikt. Säljaren har däremot i praktiken ingen upplysningsplikt. Som köpare ska man alltså aldrig låta bli att göra en besiktning i samband med ett husköp.

En överlåtelsebesiktning är en okulär byggteknisk undersökning av bygg- naden och av den mark som har teknisk betydelse för byggnaden.

Hur går då en överlåtelsebesiktning till?

Först och främst ska man som köpare se till att det i köpekontraktet klart framgår att det finns tillräckligt med tid avsatt för att du ska kunna ta del av besiktningsförrättarens utlåtande och att tidsfristen automatiskt förlängs med en viss tid om det är så att det finns rekommendationer om att genomföra en fördjupad undersökning inom något område. Det ska alltså finnas en så kallad återgångsklausul. Återgångsklausuler kan se lite olika ut – det som är viktigt är att du förstår vad den innebär – tveka inte att fråga fastighetsmäklaren om du inte förstår vad som står i köpekontraktet.

Överlåtelsebesiktningen leds av en besiktningsförättare.

Både köpare och säljare deltar.

Till att börja med går besiktningsmannen igenom de handlingar rörande fastigheten som säljaren lämnat, så som ritningar, bygglov och tekniska beskrivningar. Därefter ställer besiktningsmannen kompletterande frågor till säljaren för att få sådana upplysningar som inte framgår av den tillgängliga dokumentationen.

Efter detta börjar själva genomgången av huset vilket innebär att besiktningsförättaren undersöker alla synliga ytor som är fysiskt åtkomliga.

I huset gås samtliga rum, förråd, källare, vind, balkong, garage igenom. Utvändigt kontrolleras tak,  fasader och marken kring huset .

Man ska ha klart för sig som köpare att en jordabalksbesiktning omfattar vad besiktningsmannen kan komma åt och se med egna ögon. Det är alltså syn- och luktintrycket är det avgörande. De flesta besiktningsmän använder dessutom någon form av fuktindikator men en del gör det inte.

En jordabalksbesiktning omfattar inte icke synliga delar av installationer som el, värme, vatten, avlopp, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad. Inte heller undersökningar som kräver ingrepp i fastigheten såsom provtryckning av skorsten, radonmätning, fuktmätning ingår.

Resultatet av besiktningen redovisas i ett skriftligt utlåtande som innehåller följande;

• Beskrivning av fastigheten
• Besiktningsförutsättningar
• Handlingar/Upplysningar
• Okulär besiktning
• Riskanalys
• Fortsatt/Utökad teknisk utredning

Under rubriken Riskanalys återfinns besiktningsmannens bedömning av huru- vida det föreligger en risk för att fastigheten har väsentliga fel utöver vad som framkommit vid besiktningen.

Under rubriken Fortsatt/Utökad teknisk utredning återfinns besiktnings- mannens eventuella rekomendation av en fördjupad utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i den okulära besiktningen. Det kan även finnas anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta brister i sådant som i och för sig inte ingår i besiktningen.

Tankar kring homestaging

Det stora flertalet som köper ett nytt hem gör det inte som en ren investering. Tillgodoser det tilltänkta hemmet köparens basbehov i form av läge, antal rum och prisintervall så är det sedan hjärtat som avgör, även om alla naturligtvis vill göra en bra husaffär.

För att hjärtat ska börja klappa hos så många som möjligt måste alla hem piffas till. I vilken omfattning beror på utgångsläge och hur viktigt man som säljare tycker att det är att få ut mesta möjliga pris.

Homestaging / homestyling är inte konstigare än att du tvättar och polerar bilen du ska sälja. Och tror du dessutom att du kan få ut mer för bilen än det kostar att sätta på nya fälgar så gör du naturligtvis det.

Själv är jag emot alltför hård styling. Alla hem kan och bör inte se likadana ut. Det är min bestämda uppfattning att det inte finns en stil som passar alla. Man måste helt enkelt vända sig till den målgrupp som kan tänkas vara mest intresserad av ett hus i det aktuella området. Slutresultatet av home- stagingen / homestylingen bör i så hög grad som möjligt spegla den förväntade köparen. En duktig homestagingfirma utgår i möjligaste mån från det som finns och kompletterar för att tilltala den förväntade köparen.

En bra homestagingfirma får olika resultat hela tiden och en mindre bra får snarlika resultat hela tiden…

Är man lite intresserad och har tid och ork så räcker det ofta långt med att gallra bland möbler och personliga saker som fotografier och prydnadssaker. Försök att skapa en röd tråd i det som blir kvar. Det är inte alltid som dina personliga favoriter passar ihop. Det är samma princip som att man inte kan bygga ett framgångsrikt fotbollslag med bara forwards. Du kanske tycker att det är vackert men det lär inte bli effektivt.

Under en visning är det en hel del människor som går runt i bostaden och då är det inte bra om det finns för mycket möbler – så ett grundtips är att hellre ta bort en fåtölj för mycket än en för lite. Allt för att de som är intresserade av din bostad inte ska uppleva den som onödigt trång.

Ta upp frågan om vad du ska göra för att få ett så bra pris som möjligt med de mäklare som du träffar. En duktig fastighetsmäklare kan ge dig bra och konkreta tips på ”homestaging light” . Får du inte vad du uppfattar som trovärdiga råd, välj en annan fastighetsmäklare.

För att en styling ska ge bästa möjlig utväxling ska den naturligtvis vara genomförd innan fotograferingen. Det är bilderna som är köparnas första kontakt med ditt hem.

Väl på plats är första intrycket framsidan av huset, så se alltså till att ha det snyggt och undanplockat även på tomten.

Det finns de som påstår att trädgården är det nya köket, det vill säga att det är där det under de närmaste åren kommer att spenderas mest pengar på makeovers och det stämmer säkert med tanke på det ökande antalet trädgårdsprogram på TV.

När man kliver in i huset så är det hallen som ger det första intrycket. Hallen är dock i allmänhet ett mörkt utrymme, så ta bort alla kläder och låt en behaglig belysning ge en välkomnande känsla och därmed ett första bra intryck.

Ska du bara måla om ett rum i huset så är mitt råd att måla om hallen och ersätta en eventuell takplafond med en trespotshalogen (gärna med dimmer).

Vill du läsa mer om vikten av bra bilder vid försäljning – klicka här
Vill du läsa mer om vad som gör en bra fastighetsmäklare - klicka här